地方国资囊中羞涩，青岛部分共有产权房陷尴尬境地******

　　近日来，一则青岛市城阳区共有产权房难交付的消息，受到业内广泛关注。

　　消息显示，年初有购房者在青岛城阳区区长信箱留言称，自己在两年前买了当地一项目的共有产权住房，首付款大约150万，当地一国资公司负责出资76万。等要交付时，开发商称市政公司没打款，因此不能交房，如果要退房需要缴纳20%的违约金，国资方面则称“没钱”。

　　城阳市政投资集团则回复称，城阳市投资集团现正在积极筹措资金，解决付款问题，已与购房者说明相关情况。另有类似市民留言称，自己购买的共有产权房2021年已审核通过并网签，但因市政投资公司还未支付首付款，导致2022年底交房时没能拿到钥匙。

　　该事件被关注到后，引发了业内关于共有产权房、及地方城投资金问题的讨论。那么，背后真相到底是怎样的？

　　区属人才购房政策

　　据当地房企人士告诉第一财经，网传内容确有此事，主要是地方国资资金支付的问题，退房违约金也是购房合同中约定的。“有项目涉及到的房源量较少，也有拖欠金额比较多的，此前当地有四家国资公司在做，目前就网传的这家有付款问题，其他三家都没事。”

　　值得注意的是，城阳区此次被关注到的共有产权住房，与传统意义上的不太一样。

　　一般而言，共有产权住房，是指政府提供政策支持，采用市场化方式建设筹集，限定套型面积、销售价格、使用和处分权利等，面向符合条件的居民供应，实行政府与购房人按份共有产权的住房。在拍地阶段，便会对相应地块的性质、售价、出让条件等作出规定。

　　而城阳区这类共有产权房，更类似对人才购房的支持政策，是该区独立出台、独立于青岛市人才住房政策的阶段性政策，此前曾在当地市场火爆过一段时间。

　　早在2020年3月，青岛市城阳区出台聚集人才的六条举措，其中针对人才“买房难”“买房贵”的难点，将不同层次的人才购房者与区属国有企业的产权比例进行划分，由区属国有企业垫付或赠予30%房款。按最初的设想，该政策将持续至2023年。

　　具体而言，可申请住房的人才包括从院士到大专学历等七类，属于一至四层次的人才，购房者与区属国企的产权比例为7：3，共有期限为8年；对于五至七层次人才购置人才共有产权住房的，购房者与区属国企的产权比例为7:3，共有期限为5年。

　　按照产权比例，个人承担购房总价款的70%、享有70%的产权，需要缴纳持有70%房屋产权的首付款，并作为按揭贷款抵押物；区属国企承担购房总价款的30%、享有30%的产权，由其自有资金或其他资金解决，该产权部分不作为人才个人按揭贷款抵押物。

　　据当地官媒当时发文，比如一套房子100万元：人才21万元+单位30万元+贷款49万元。人才首先付款21%，政策付款30%，剩下部分贷款，这样一来首付比例低，贷款还款压力也会减小。

　　共有产权到期后，一至四层次的人才，在城阳区范围内工作并享受共有产权政策满8年后，由人才个人提出申请，经区属国企同意、相关部门批准后，无偿赠送30%产权；五至七层次的人才，满5年后，由个人将区属国有企业持有的30%产权回购，回购价格按照“孰低”原则。

　　在实行一年多后，垫资问题对国企平台公司形成一定考验，有部分地产项目积极介入，与四大平台公司合力垫资；当时也有声音称，一些房企选择退出共有产权项目合作。不过，在2021年官方发布的名单中，该区有52个房地产在售住宅项目为人才共有产权住房认证项目。

　　提振楼市后暂时退场

　　城阳区共有产权房政策的发布，曾在当地楼市激起很大波澜。

　　据卓易数据，2019年的城阳楼市很压抑，成交为近5年最低，全年商品房成交14094套，商品住宅成交10331套。2020年实行共有产权以后，城阳楼市量价齐涨，2020年全年成交21216套，共有产权房成为城阳楼市的“强心剂”，外部因素引发需求提前释放。

　　青岛网上房产数据也显示，2020年全年，城阳区人才共有产权住房网签11000余套。在共有产权新政刺激下，2020年城阳区楼市异常亮眼，全年新房共成交24850套，成交面积2818985.65平方米，仅次于西海岸，且新房成交量占比全市总成交量的16%。

　　部分地产项目，也在该政策刺激下价格上扬，有项目从2019年年底的15500元/平方米涨到19000元/平方米，有项目从19年年底的毛坯12000元/平方米涨到15500元/平方米。当地还一度放宽人才购房的门槛，共有产权房购买人数再度增加，构成2021年该区楼市成交的主力。

　　不过从2021年下半年开始，城阳区人才共有产权政策出现收紧，取消五至七层次人才购置二套房政策，购置首套房政策不变。此外，随着共有产权购房者越来越多，四大平台即市政集团、城发集团、开投集团以及动投集团的资金压力有所增大，出现了让开发商垫资也即向后者借资的情况。

　　后来，本应在2023年结束的政策，提前按下暂停键。2022年4月，有购房者询问共有产权停止报名的问题，城阳区财政局回复称，因即将出台新的人才住房政策，为确保与新政策顺畅衔接，2022年3月31日起暂停人才共有产权住房政策。

　　同年8月，城阳区公布了新引进人才发放购房券实施方案(试行)，为2022年4月1日以后城阳区新引进就业、且在城阳区无商品住房的各类人才发放不等金额的购房券。

　　在整个青岛市层面，则存在有产权型人才住房政策，项目销售价格应按照不高于销售时点同区域商品住房售价的80%确定；以限定价格购买的面积，按照不同层次人才应享受的人才住房建筑面积标准核定，超出部分按照同区域商品住房价格购买。

　　广东省城规院住房政策研究中心首席研究员李宇嘉认为，共有产权住房各地都有相应的管理办法，对建设、交付等各个环节都有硬性要求。青岛的案例更类似以共有产权的模式吸引人才、助力去库存，不过城投资金普遍紧张，不太可能持续出这么多钱，就导致因资金引发的一系列交付问题。

　　上海易居房地产研究院研究总监严跃进认为，过去经济形势好、政府财政状况好，此类问题较难放大。但问题是，当前经济压力增大，地方国资若无力承担相关责任，就会暴露出问题。从这个角度看，上述情况不会是个案，各地政府需要梳理共有产权背后的各类资金问题。

　　对城阳区乃至青岛楼市的问题，克而瑞则表示，当地市场即便有修复、也并不会突破2016年的高点，一是人口实现跨越式增长的概率不大，购房基数相对稳定，虽然前期出台政策，吸纳了一批人才落户、但“人户分离”现象比较严重。随着市场下行加剧，东南沿海核心一二线纷纷降低落户门槛，而所谓的人才新政并没有“先发优势”，前期吸纳的人才也有很大可能流入这些核心一二线。

　　此外，青岛、济南等地房价收入比均处于阶段性高位，2021年济南、青岛分别达到了8.6年和9.8年，居民整体购房难度不小。卓易数据最新统计显示，2023年1月，青岛新建商品房共计成交4460套，环比下降53.36%，同比下降47.32%，受疫情及春节影响，成交量环同比均“腰折”。

多地奋力冲刺稳增长******

　　中央经济工作会议提出，突出做好稳增长、稳就业、稳物价工作，有效防范化解重大风险，推动经济运行整体好转，实现质的有效提升和量的合理增长，为全面建设社会主义现代化国家开好局起好步。

　　明年是全面贯彻落实党的二十大精神的开局之年，做好经济工作十分重要。当前，多地纷纷抢抓时间窗口，全力以赴冲刺经济稳增长，并为明年经济社会发展夯实基础。

　　巩固经济回稳向好态势

　　近一段时间以来，多地相继召开会议，释放奋力“拼经济”强烈信号，并提前谋划明年经济工作。

　　12月1日，河北省召开会议指出，当前各项工作已进入攻坚冲刺、决战决胜的关键时期，要扎实实施国家和省稳经济一揽子政策与接续措施，巩固经济回稳向上态势；12月1日至2日，河南省召开专题会议研究谋划明年经济工作，提出要着力扬优势、补短板、强弱项、稳底盘、激活力、增动能，推动经济实现质的有效提升和量的合理增长。

　　12月2日，上海市召开座谈会，提出抓好重大工程建设，推动重点区域发力；也要着力锻长板、补短板、固底板。黑龙江省日前提出，要坚持问题导向，聚焦今年经济运行工作中的短板弱项，逐一谋划具有针对性和可操作性的措施。

　　从具体抓手来看，稳工业、扩投资、促消费仍是“重头戏”。贵州省提出，要把产业发展摆在首要位置，坚定不移推动新型工业化，大力推进产业强省建设，全面增强优势支柱产业核心竞争力；福建省要求，强化项目攻坚，用足用好政策性开发性金融工具、专项债券、专项借款等，加快推进各类投资项目建设进度，谋划生成更多大项目，推动形成更多实物工作量；安徽省提出，促进消费加快恢复，统筹抓好促消费系列政策、生活服务业纾困等政策落地实施，加大汽车、家电等大宗商品促销，结合城市功能品质活力提升促进房地产健康发展……

　　近日，多个省份还纷纷“组团出海”拓市场，其中既有广东、浙江、江苏、福建等传统外贸大省，也包括四川、湖南这样的内陆省份。

　　四季度对全年经济运行十分重要。仲量联行大中华区首席经济学家兼研究部总监庞溟表示，各地区各部门应努力抓住四季度关键期、年初开局期、政策窗口期，全方位、多维度发力，巩固经济回稳向好态势。

　　把稳增长放在突出位置

　　中央经济工作会议提出，明年要坚持稳字当头、稳中求进，继续实施积极的财政政策和稳健的货币政策，加大宏观政策调控力度，加强各类政策协调配合，形成共促高质量发展合力。积极的财政政策要加力提效，稳健的货币政策要精准有力，产业政策要发展和安全并举，科技政策要聚焦自立自强，社会政策要兜牢民生底线。

　　稳增长，要以自身发展的确定性有效应对外部环境的不确定性。植信投资首席经济学家兼研究院院长连平表示，明年我国经济依然存在下行压力，转型到了关键时期，需要紧紧围绕稳中求进的总基调，将逆周期与跨周期政策通盘考虑和有机结合，统筹推进各项经济工作。

　　“经济增长与就业是同向关系，没有合理的增长，就业就不可能得到保障。稳就业和稳物价则可以共同保证人民生活水平。”连平表示，所有“稳”的前提是不发生系统性风险，因此防范化解重大风险是经济工作的重中之重。

　　稳增长，要进一步激发全社会干事创业活力。中银证券首席经济学家徐高认为，明年经济工作的重点在“三稳”和“四敢”。“三稳”是明年经济工作的重心，即稳增长、稳就业和稳物价；“四敢”则是“让干部敢为、地方敢闯、企业敢干、群众敢首创”，“四敢”导向有利于调动各方摸索试错的积极性，有利于推进经济发展。

　　“当各方都‘敢为’‘敢闯’‘敢干’和‘敢首创’的时候，活力和积极性就会被激发出来，中国经济就一定会好。”徐高说。

　　对于稳增长的预期目标，近期多位经济学家提出了分析建议。比如，全国政协经济委员会副主任刘世锦建议，明年应提出不低于5%的增长目标。由于今年基数低，如果明年上半年能够大部分或者全面摆脱疫情冲击的影响，各项稳增长措施落实到位，尤其是改革开放加大力度，稳预期、稳信心见到成效，实际增速还可能更高一些，应力争今明两年平均增速达到5%左右。中国首席经济学家论坛副理事长屈宏斌则撰文表示，明年我国经济的合理增长区间应为6%至7%。这个区间意味着在今年较低的增长基数上，明年经济明显恢复，今明两年平均增速有望达到5%左右，与2020年—2021年的两年平均增速持平。

　　增强经济增长内生动力

　　稳增长，要着力激发内生动力。中央经济工作会议指出，要着力扩大国内需求，充分挖掘国内市场潜力，提升内需对经济增长的拉动作用。

　　庞溟认为，预计下一阶段的工作将针对社会有效需求偏弱的矛盾，以消费的基础作用和投资的关键作用为支撑，重点着眼于扩大国内需求，以加快重大项目建设、促进制造业产业升级、扩大有效投资为抓手，以深挖潜、重视大宗消费、促进消费复苏为补充，通过稳定市场主体信心和居民部门预期、调动企业部门和社会资本积极性，推动稳增长、稳就业、稳物价政策举措有效实施、接续发力。

　　连平表示，明年在出口面临较大下行压力和消费恢复仍可能受疫情影响出现波动的情况下，基建投资和制造业投资仍将继续扛起“稳投资、促增长”大旗。较大的财政支持力度和较为充裕的项目储备，将成为明年基建投资继续保持较快增长的两大支撑。随着技改投资和高技术投资需求的不断释放、民企经营状况的改善带动投资积极性的提升和金融信贷的大力支持，制造业投资也有望继续维持较高增长。

　　中国首席经济学家论坛理事王军表示，要大力提振市场信心，切实落实“两个毫不动摇”，增强我国社会主义现代化建设动力和活力。当前我国经济面临的诸多问题，核心一点是预期转弱，特别是民间资本对于未来的信心和预期不足。因此，2023年国家将更加重视激发民间资本的活力，以增强经济发展的内生动力。

　　“当前，我国经济仍然面临较大的下行压力，但我国应对冲击能力强、政策回旋余地大的优势并没有改变。随着经济政策更多向短期稳增长和长期促发展聚焦，更加注重激发各方活力，中国经济一定能加速回稳向好。”徐高表示。（本报记者 熊 丽）