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地方国资囊中羞涩,青岛部分共有产权房陷尴尬境地******

  近日来,一则青岛市城阳区共有产权房难交付的消息,受到业内广泛关注。

  消息显示,年初有购房者在青岛城阳区区长信箱留言称,自己在两年前买了当地一项目的共有产权住房,首付款大约150万,当地一国资公司负责出资76万。等要交付时,开发商称市政公司没打款,因此不能交房,如果要退房需要缴纳20%的违约金,国资方面则称“没钱”。

  城阳市政投资集团则回复称,城阳市投资集团现正在积极筹措资金,解决付款问题,已与购房者说明相关情况。另有类似市民留言称,自己购买的共有产权房2021年已审核通过并网签,但因市政投资公司还未支付首付款,导致2022年底交房时没能拿到钥匙。

  该事件被关注到后,引发了业内关于共有产权房、及地方城投资金问题的讨论。那么,背后真相到底是怎样的?

  区属人才购房政策

  据当地房企人士告诉第一财经,网传内容确有此事,主要是地方国资资金支付的问题,退房违约金也是购房合同中约定的。“有项目涉及到的房源量较少,也有拖欠金额比较多的,此前当地有四家国资公司在做,目前就网传的这家有付款问题,其他三家都没事。”

  值得注意的是,城阳区此次被关注到的共有产权住房,与传统意义上的不太一样。

  一般而言,共有产权住房,是指政府提供政策支持,采用市场化方式建设筹集,限定套型面积、销售价格、使用和处分权利等,面向符合条件的居民供应,实行政府与购房人按份共有产权的住房。在拍地阶段,便会对相应地块的性质、售价、出让条件等作出规定。

  而城阳区这类共有产权房,更类似对人才购房的支持政策,是该区独立出台、独立于青岛市人才住房政策的阶段性政策,此前曾在当地市场火爆过一段时间。

  早在2020年3月,青岛市城阳区出台聚集人才的六条举措,其中针对人才“买房难”“买房贵”的难点,将不同层次的人才购房者与区属国有企业的产权比例进行划分,由区属国有企业垫付或赠予30%房款。按最初的设想,该政策将持续至2023年。

  具体而言,可申请住房的人才包括从院士到大专学历等七类,属于一至四层次的人才,购房者与区属国企的产权比例为7:3,共有期限为8年;对于五至七层次人才购置人才共有产权住房的,购房者与区属国企的产权比例为7:3,共有期限为5年。

  按照产权比例,个人承担购房总价款的70%、享有70%的产权,需要缴纳持有70%房屋产权的首付款,并作为按揭贷款抵押物;区属国企承担购房总价款的30%、享有30%的产权,由其自有资金或其他资金解决,该产权部分不作为人才个人按揭贷款抵押物。

  据当地官媒当时发文,比如一套房子100万元:人才21万元+单位30万元+贷款49万元。人才首先付款21%,政策付款30%,剩下部分贷款,这样一来首付比例低,贷款还款压力也会减小。

  共有产权到期后,一至四层次的人才,在城阳区范围内工作并享受共有产权政策满8年后,由人才个人提出申请,经区属国企同意、相关部门批准后,无偿赠送30%产权;五至七层次的人才,满5年后,由个人将区属国有企业持有的30%产权回购,回购价格按照“孰低”原则。

  在实行一年多后,垫资问题对国企平台公司形成一定考验,有部分地产项目积极介入,与四大平台公司合力垫资;当时也有声音称,一些房企选择退出共有产权项目合作。不过,在2021年官方发布的名单中,该区有52个房地产在售住宅项目为人才共有产权住房认证项目。

  提振楼市后暂时退场

  城阳区共有产权房政策的发布,曾在当地楼市激起很大波澜。

  据卓易数据,2019年的城阳楼市很压抑,成交为近5年最低,全年商品房成交14094套,商品住宅成交10331套。2020年实行共有产权以后,城阳楼市量价齐涨,2020年全年成交21216套,共有产权房成为城阳楼市的“强心剂”,外部因素引发需求提前释放。

  青岛网上房产数据也显示,2020年全年,城阳区人才共有产权住房网签11000余套。在共有产权新政刺激下,2020年城阳区楼市异常亮眼,全年新房共成交24850套,成交面积2818985.65平方米,仅次于西海岸,且新房成交量占比全市总成交量的16%。

  部分地产项目,也在该政策刺激下价格上扬,有项目从2019年年底的15500元/平方米涨到19000元/平方米,有项目从19年年底的毛坯12000元/平方米涨到15500元/平方米。当地还一度放宽人才购房的门槛,共有产权房购买人数再度增加,构成2021年该区楼市成交的主力。

  不过从2021年下半年开始,城阳区人才共有产权政策出现收紧,取消五至七层次人才购置二套房政策,购置首套房政策不变。此外,随着共有产权购房者越来越多,四大平台即市政集团、城发集团、开投集团以及动投集团的资金压力有所增大,出现了让开发商垫资也即向后者借资的情况。

  后来,本应在2023年结束的政策,提前按下暂停键。2022年4月,有购房者询问共有产权停止报名的问题,城阳区财政局回复称,因即将出台新的人才住房政策,为确保与新政策顺畅衔接,2022年3月31日起暂停人才共有产权住房政策。

  同年8月,城阳区公布了新引进人才发放购房券实施方案(试行),为2022年4月1日以后城阳区新引进就业、且在城阳区无商品住房的各类人才发放不等金额的购房券。

  在整个青岛市层面,则存在有产权型人才住房政策,项目销售价格应按照不高于销售时点同区域商品住房售价的80%确定;以限定价格购买的面积,按照不同层次人才应享受的人才住房建筑面积标准核定,超出部分按照同区域商品住房价格购买。

  广东省城规院住房政策研究中心首席研究员李宇嘉认为,共有产权住房各地都有相应的管理办法,对建设、交付等各个环节都有硬性要求。青岛的案例更类似以共有产权的模式吸引人才、助力去库存,不过城投资金普遍紧张,不太可能持续出这么多钱,就导致因资金引发的一系列交付问题。

  上海易居房地产研究院研究总监严跃进认为,过去经济形势好、政府财政状况好,此类问题较难放大。但问题是,当前经济压力增大,地方国资若无力承担相关责任,就会暴露出问题。从这个角度看,上述情况不会是个案,各地政府需要梳理共有产权背后的各类资金问题。

  对城阳区乃至青岛楼市的问题,克而瑞则表示,当地市场即便有修复、也并不会突破2016年的高点,一是人口实现跨越式增长的概率不大,购房基数相对稳定,虽然前期出台政策,吸纳了一批人才落户、但“人户分离”现象比较严重。随着市场下行加剧,东南沿海核心一二线纷纷降低落户门槛,而所谓的人才新政并没有“先发优势”,前期吸纳的人才也有很大可能流入这些核心一二线。

  此外,青岛、济南等地房价收入比均处于阶段性高位,2021年济南、青岛分别达到了8.6年和9.8年,居民整体购房难度不小。卓易数据最新统计显示,2023年1月,青岛新建商品房共计成交4460套,环比下降53.36%,同比下降47.32%,受疫情及春节影响,成交量环同比均“腰折”。

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上班第一天就摔伤,没有签订劳动合同公司要不要赔?******

  上班第一天摔伤 公司赔了10万元

  阅读提示

  记者调查发现,近年来,类似案例和判决并不鲜见。“试工期”“试岗期”以及“未建立劳动关系”“未转正”等,不是逃避工伤赔偿责任的借口。建议用人单位在“社保空档期”购买雇主责任险以分散用工风险。

  没有签订劳动合同,上班第一天就摔伤,公司要不要赔?这是前不久发生在湖南湘阴的真实案例。最终,湘阴法院判决公司对摔伤的员工赔偿10万余元。

  在这起劳动争议纠纷案件中,用人单位到底冤不冤枉?

  记者调查发现,近年来,类似案例和判决并不鲜见。综合来看,在“倾斜保护原则”下,我国的劳动法更倾向于保护弱势劳动者利益,兼顾用人单位利益。

  上班第一天摔成八级伤残

  事情发生在2021年6月9日。老杨应邀前往当地一家建设公司从事装模工作。他和公司提前约定,工资按天发放。没想到上班第一天,他就因施工过程中脚下打滑,不慎摔伤了右手。后经工伤鉴定,伤情构成八级伤残。

  赖以生存的右手致残,老杨觉得很倒霉。事发后,老杨与公司就赔偿事宜沟通,但未达成一致。向仲裁委提出劳动仲裁申请后,仲裁委裁决公司赔偿老杨107498元。老杨不服裁决,诉至法院。

  湘阴法院审理认为,用人单位自用工之日起即与劳动者建立劳动关系。老杨虽未签订书面劳动合同,但并不影响双方劳动关系的认定。

  而在各项工伤赔偿标准的确认上,法院认为,因老杨是临时工,又在上班第一天受伤,不能举证证明受伤前12个月平均工资。因此,仲裁委以该公司缴纳工伤保险的基数4931元,作为杨某工资计算工伤赔偿数额,符合相关规定,应予认可。

  法院最终判决该公司向老杨支付工伤待遇费用共计107498元。记者了解到,目前该判决已生效,公司已向老杨赔付全部金额。

  “在工作时间工作场所内因工作原因受到的事故伤害,理应被认定为工伤,并依法享受工伤待遇。”办案法官表示。

  类似案例和判决并不鲜见

  记者调查发现,在面对类似老杨这样的劳动者的不幸遭遇时,法院往往会在贯彻公平、公正原则前提下,对劳动者依法予以倾斜保护。

  同样事发湖南,同样是上班第一天受伤。在长沙天心区从事外墙灯具安装工作的刘某,工作时不慎从高处跌落受伤,鉴定为九级伤残。

  公司认为刘某刚上班第一天,双方还未签订劳动合同,也无法购买工伤保险,其与刘某之间不存在劳动关系。但法院审理后认为,公司作为用人单位,为员工缴纳工伤保险是法定义务。刘某虽仅工作一天,但不影响对双方劳动关系的认定。最终判决公司赔偿刘某18万多元。

  即使上班第一天路上出了意外,也属工伤。2017年,小陈成功应聘昆山某电子厂。去厂里报到的路上发生交通事故。

  电子厂认为,出事当天小陈并未到厂里办理入职手续,也未签订劳动合同,双方尚未建立劳动关系,自然就没工伤一说;公司并非不给小陈缴纳工伤保险,而是因为他没来报到,双方还未建立劳动关系,厂里没有义务帮他缴。

  但法院最终认定,因电子厂未为小陈缴纳社保,小陈发生工伤,相应的工伤保险待遇应当由电子厂承担给付责任。最终判该厂赔偿小陈11万多元。

  如果入职第一天就离职,且回家途中死亡,算不算工伤?答案是:也算。同样是2017年的事:王某与悦某公司签订劳动合同后,被派遣至另一家公司工作。入职第一天,王某提出辞职,并办理了离职手续。不料当天下午,王某骑电动自行车被货车撞倒,经抢救无效于当日死亡。

  王某被人社部门认定为工伤。两家公司不服提起上诉。法院审理认为,劳动者离职当日完成的交接工作等也是其工作组成部分,其离开公司回家的行为应视为下班。且员工向用工单位申请辞职不等于与用人单位解除劳动关系。

  及时为员工缴纳社保是关键

  “这些案例有两个常见的争议点:一是双方劳动关系的确立,二是各项工伤赔偿标准的确认。”湖南天地人律师事务所律师吕帅分析。

  吕帅告诉记者,无论劳动者是“上班第一天”或是“未转正”,只要符合劳动关系建立的特征,那么自劳动者为用人单位提供劳动开始,二者之间的劳动关系即已建立。

  实践中,为了相互了解、选择,有的企业会为新员工设置“培训期”“试工期”“试岗期”等期限。但也有不合规企业借此推卸劳动用工的法律责任,不缴纳社会保险。一旦员工在此期间发生工伤,企业便以“未建立劳动关系”“未转正”为由,试图逃避工伤赔偿责任。“其实试用期对劳动者的影响仅表现在解除劳动合同和工资待遇方面,对工伤待遇没影响。”

  此外,很多企业会选择在员工转正后缴纳社会保险,或当月入职、下月办理社保登记。吕帅认为这种做法不但不能为企业省多少钱,还可能带来无法预期的后果。

  “社会保险法规定,用人单位应当自用工之日起30日内为其职工向社会保险经办机构申请办理社会保险登记。转正后缴纳社保的操作显然违法;当月入职、下月办社保的操作看似不违反法定时限要求,但殊不知,30天之限是法律给予用人单位的最长宽限期,并非不缴纳社保的免责期限。”吕帅举了一个现实案例:2020年10月,上海某公司因工期紧张,加急招聘了操作工李某,当晚李某办好手续后正式入职到岗,不料工作两个小时后猝死。事后,家属要求公司给予一次性补偿140万元。

  “这就是一起典型的反映‘社保空档期’的事件。”吕帅建议,在“社保空档期”,企业可以购买雇主责任险以分散风险。他同时提醒劳动者,若用人单位未依法缴纳工伤保险,并以双方劳动关系存在争议为由拒付工伤保险待遇,劳动者应准备工伤认定书、劳动能力鉴定结果、医药费发票及证明双方存在用工事实的相关证据,向劳动仲裁委员会申请仲裁。对仲裁裁决不服可以向法院提起诉讼。 (本报记者 王鑫 方大丰 本报通讯员 刘霜)

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